st松江的简单介绍
st松江的简单介绍
身陷财务危机的泰禾集团近日在回复深交所年报问询函中，披露了公司*债务情况：截至7月7日，泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元，占泰禾集团最近一年经审计归母资产137.38%;同时，2020年年内到期债务为555.11亿元。《经济参考报》记者查阅泰禾集团最近两年年报数据，该公司2018年、2019年资产负债率连续下调。
记者调研发现，部分以高杠杆撬动规模扩张的上市房企，其权益大幅增加，导致净负债率降低。这些看似“权益”的背后，疑似存在“明股实债”等财务技法。今年以来，在坚守“房住不炒”底线的背景下，叠加行业下行、疫情影响等多重因素，部分房企的偿债能力和现金流持续承压。
债务规模双位数增长负债率却保持稳定
《经济参考报》记者发现，部分上市房企债务存在“隐秘的角落”，这些企业通过增加权益等财务手法，使负债率呈现下降的“假象”。
记者查阅正荣地产2019年财报发现，截至2019年末，正荣地产负债总额为1381.59亿元，较2018年末1169.2亿元增加18.17%。但该公司2019年净负债率为75.2%，相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点。在负债总额和借贷规模不断增加的同时，该公司的净负债率依然保持平稳。
负责正荣财务的人士介绍说，这与该公司少数股东权益的“爆发式”增长密不可分。该公司2019年财报显示，正荣地产少数权益的增加主要源自于合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业。正荣地产在其中的权益占比大部分为13%至35%，仅有三个项目的权益占比接近50%。
业内人士认为，“谁操盘谁并表”的财务方式可能虚增了所有者权益，实则隐藏了负债。根据净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益，一些房地产企业通过增大分母，降低了净负债率。
克而瑞研究中心选取的50家典型上市房企的数据显示，截至2019年底，50家典型上市房企的总有息负债规模为46942亿元，同比增长16.4%，86%的典型上市房企总有息负债增加。
值得关注的是，虽然上市房企的有息负债总量出现“双位数”增长，但总体负债率却表现稳定。据中国指数研究院统计，2019年沪深上市房企的资产负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%，内地在港上市房企的资产负债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5%。
另据克而瑞研究中心统计，2019年上市房企总权益增长21.67%，高于有息债的增幅。业内人士指出，部分上市房企净负债率下降主要是因为权益规模增长显著，高于有息负债的增幅，这一现象值得监管部门警惕。
“房企权益上涨，一方面，来自于2019年房企股权融资的上升;另一方面，随着房企间合作或收并购行为不断增多，少数股东的权益规模和占比可能存在重复计算甚至虚报，由此导致其权益虚增、净负债率下降。”一位房企高管表示。
永续债成避债洼地“隐性杠杆”推高风险
今年以来，“房住不炒”依然是楼市调控的主基调，房地产融资环境并未放松。记者发现，在期待融资放松无望的背景下，部分上市房企疑似通过“明股实债”的方式做低负债水平，进而求得更高的评级、更低的融资利率和更畅通的融资渠道。
《经济参考报》记者注意到，不少有央企背景的房企大幅增加永续债发行。数据显示，2019年房地产行业发行永续债的规模约470亿元，同比增长近三成。其中，在前15强的房企中，招商蛇口、保利地产和华润置地三家央企的永续债均大幅增长，分别达190亿元、156.8亿元和100亿元，同比增长171.43%、141.23%和***，三家房企的永续债新增总额接近行业总量的55%。
“如果把永续债计入债务，2019年上市房企的净负债率将大幅上升。但在实际操作中，多数房企将其统计为权益，因此超半数上市房企的净负债率实际是上升的。”克而瑞研究中心总经理林波表示。
“永续债虽然在一定程度上降低了企业的净负债率，优化了财务报表，但实际上将对房企产生未来的偿债压力。”中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，伴随大量债务到期，上市房企的短期偿债压力将持续增大。
华泰证券研报指出，近年来，表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一，体现为通过联营合营企业融资、“明股实债”融资等。表外融资会让房企债务隐性化，通过优化财务指标，误导有关部门高估房企偿债能力。
易居沃顿PMBA房地产投融资组课题组组长、阳光城执行副总裁吴建斌在“激荡时代，逐浪未来”易居沃顿房地产实战经营与商业管理项目课题发布会上透露，销售规模在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中小房企的净负债率更高，有的企业实际上已经达到200%甚至300%。
“在房地产行业上行阶段，负债率高一点没关系，用融资推动业务发展没问题。但从2018年开始，行业进入平稳发展的‘横盘’阶段，利润率呈现下跌趋势，每年下跌1%左右，目前市场的整体毛利率约25%，中小房企的净利润率在7%至8%，一些小企业甚至更糟。在‘房住不炒’的调控基调之下，中央对房地产调控政策不会放松，在房地产市场调控持续从紧的情况下，高负债的房企风险就非常大。”吴建斌说。
融资环境持续收紧房企偿债能力面临大考
记者发现，在融资渠道持续收紧、融资成本持续提升的市场环境下，房企又迎来偿债高峰期，偿债压力剧增，资金链面临考验。
房企负债规模上涨明显加速。根据Wind数据统计，2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元，较2018年的82263.74亿元上涨13.28%。其中，13家企业负债超过2000亿元，较2018年增加一家。万科、绿地控股两家负债总额均超1万亿元，万科达14593.5万亿元，绿地为10143.14亿元，保利地产负债总额也多达8036.86亿元，新城控股达4001.75亿元。值得一提的是，香港上市房企中，恒大、碧桂园也拥有超万亿元负债，恒大中国负债总额18480.4亿元，碧桂园负债多达16885.44亿元。
从负债率来看，负债率超过85%的达11家。其中五家超过90%，分别是*ST松江负债率94.72%、云南城投负债率93.75%、鲁商发展负债率91.62%、京投发展负债率91.05%、中南建设负债率90.77%。
净负债率方面，更是多达36家房企净负债率超***。其中，*ST松江高达827%，云南城投为732.48%，京投发展为710.29%，泛海控股为277.33%，泰禾集团为248.33%。
在负债大幅上涨的同时，房企融资成本也有所上涨。2019年下半年以来，房企平均融资成本上升明显。2020年，多数上市房企在融资调控继续收紧、偿债高峰到来之际，开始有意控制负债、降低杠杆。
恒大董事局主席许家印在业绩会上表示，该公司未来三年将聚焦降负债。有息负债每年平均要下降1500亿元，到2022年恒大要把总负债降到4000亿元以下。深圳佳兆业管理层也明确表示，2020年的目标是将负债率下降至120%或以下。富力地产联席主席李思廉表示，今年年内该公司负债率要再下降15%。
由于多元化融资渠道收缩，房企融资成本呈现整体上涨趋势。据克而瑞研究中心统计，从2019年末50家典型上市房企的融资成本来看，六成公司融资利率上涨，平均成本同比上涨0.33个百分点至7.13%。“2019年境内外融资均有所收紧，融资成本普遍提高。同时，2015年至2017年发行的低成本公司债陆续到期，整体的融资成本水涨船高。”
易居企业集团CEO丁祖昱表示，今年以来，房地产融资规模与去年同期相比有所下滑，房企的融资压力持续加大。“银行等金融机构的房地产贷款额度和比重是有上限的。若海外债大幅减少，房企的现金流就会捉襟见肘。”
今年4月以来，各大房企海外融资基本停滞。贝壳找房统计显示，前四个月房企债券融资5010亿元，同比下降10%，海外新增债务归零。受4月单月海外债券发行量减少影响，1至4月海外债券金额较去年同期下降13%，为近十年第三低位。5月、6月虽有所恢复，但元气已伤。在此背景下，境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。
丁祖昱表示，由于海外债在今年三季度、四季度将面临兑付高峰。境内股权融资、资产证券化、债权融资等创新产品的占比恐将进一步提升。
雪上加霜的是，下半年房企将迎偿债高峰期。“房地产行业处于下行期，为了降低风险，房企加杠杆意愿普遍降低。”林波认为，今年宜高度关注开发商偿债能力和现金流状况，避免房企突然“休克”。
泰禾方面，针对2020年到期的有息负债，该公司的到期偿付能力存在一定流动性风险。近期，因流动性受限和融资渠道变窄，惠誉连续两次下调泰禾集团评级。
穆迪则将中国房地产业展望调整为负面，原因是新冠肺炎疫情冲击，对房地产需求和库存水平造成压力，而境外融资环境仍不明朗。“疫情造成的市场震荡正在加重投资者的避险情绪，这导致境外融资渠道收窄，一些流动性和信用质量薄弱的开发商正面临更高的偿债风险。”穆迪*分析师何思娴表示。
易居沃顿PMBA战略与组织变革课题组组长、珠江投资集团总裁王晞坦言，房企已出现规模越来越大、利润越来越少的窘境。“房企现在不是为了盈利而存在，而是需要现金流续命，这是房地产行业面临的难点。”
st松江重组成功了。
破产重整能够成功必须具有这两个关键条件：一是每股要有比较高的公积金，能够用公积金转增股份给债权人实行债转股。二是在第二次债权人大会前20天、或者60天、或者120天内股价的均价在2元左右（股价1.8--2.2元），从而使债权人在实行债转股时能够获得比较多的股票而投票同意破产重整方案。
ST松江具有这两个条件，所以重组成功。
天津津诚国有资本投资运营有限公司、张坤宇以联合体身份，按招募公告的规定向管理人提交了意向重整战略投资者材料。。
2021年8月27日，评审会确定天津津诚国有资本投资运营有限公司、张坤宇以联合体身份为公司重整战略投资者。
房地产企业正在全力降杠杆，以满足“三条红线”等监管要求。
“明年初，行业要给监管报数据，降杠杆是我们现在内部最紧要的事情。”11月5日，一位中型房企区域负责人表示，“三条红线”后，房地产公司增加销售回款、减少拿地，甚至引入战略或财务投资人入股或者流转资产包。
随着房地产降杠杆进程加快，来自银行、信托等的外部融资也愈发紧张。四季度开发贷呈收紧趋势，银行对房地产企业的贷款有所收紧，房地产信托业务的合规监管也在持续。
11月5日，21世纪经济报道*报道获悉，银保监会通报要求重点加强大额透支和现金分期等业务的资金流向管控，及时收集有效资金使用凭证，严防资金违规流入房地产市场及其他非消费领域。
今年8月20日，住建部与央行召开重点房地产企业座谈会，*提及“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，业内一般称为“三条红线”。
十一假期过后，一周之内央行官员两度提及房企融资新规。央行金融市场司副司长彭立峰直言，新规的目的之一是“矫正一些企业盲目扩张的经营行为”。
房地产企业三季报显示，杠杆水平下滑已成确定性趋势。根据Wind统计，A股房地产开发板块中，“剔除预售款后的资产负债率”指标大于70%的地产公司有48家，比二季度少了1家。“净负债率”大于***的有38家，比二季度少了1家。
大型房地产公司中，截至三季度末，绿地控股、万科、保利地产的剔除预收款项后的资产负债率分别环比二季度下降0.32、1.33、0.37个百分点，但绿地控股、万科净负债率分别环比增加3.20、0.44个百分点，保利地产净负债率环比下降1.20个百分点。
紧随其后，到三季度末，华夏幸福、金科股份、中南建设的剔除预收款项后的资产负债率、净负债率均环比下降，且金科股份、中南建设的净负债率分别环比大降12.39、11.16个百分点。但新城控股净负债率环比大增20.68个百分点。
A股申万房地产开发板块中，“剔除预收款项后的资产负债率”指标降幅*的是*ST友谊、爱旭股份、华联控股。三季度末环比二季度分别下降15.71、15.29、10.99个百分点。合肥城建、荣丰控股、三湘印象的降幅也超过5个百分点。
净负债率指标降幅*的是鲁商发展、栖霞建设、京投发展、深物业、华发股份，三季度末环比二季度分别下降55.35、42.28、41.72、34.14、32.11个百分点。净负债率降幅逾20个百分点的还包括天房发展、中国武夷、雅戈尔、宁波富达、泛海控股、光明地产、万业企业、合肥城建、苏州高新。
不过，一些中小房地产企业杠杆水平仍有所上升。京能置业、*ST新光、荣安地产、粤宏远、迪马股份的剔除预收款项后的资产负债率分别环比增加5.03、4.28、3.95、3.58、3.43个百分点。*ST松江、云南城投、京能置业、济南高新、南山控股、*ST新光、大名城的净负债率分别环比增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27、30.87。
据开源证券统计，截至2020年三季度末，A股房地产板块剔除预收（合同负债）后的资产负债率为72.1%，同比下降0.3个百分点。龙头公司、物业及后服务公司分别同比分别下降1.2、1.3个百分点；净负债率为90.3%，同比下降9.0个百分点；龙头公司、物业及后服务公司分别下降16.1、提升5.5点。也即，龙头公司对杠杆水平控制最为严格，且在持续下降。
有地产分析师表示，不管是融资收紧导致的被动降杠杆，还是房企基于景气度判断的主动降杠杆，未来相当长的一段时间内，多数房企都走在降财务杠杆的路上，直接的财务表现就是有息负债的增速低于企业销售和业绩的增速。随着ROE对财务杠杆依赖程度的降低，房企有望迎来价值重估。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，三道红线是后续房企和行业需要注意的一个红线，所以降低杠杆减少对负债的依赖是核心内容。从实际过程看，此类杠杆的降低也说明市场各参与主体做了调整。
“三条红线”落地的脚步在加速，范围也有望扩大。
据悉，10月末监管加大对地产商的监管力度，要求部分开发按月披露财务明细，包括恒大、融创、万科等12家房企业每月15日上报融资、负债总额及业务数据明细。
央行金融市场司副司长彭立峰在2020年第三季度金融统计数据新闻发布会上说，下一步，我们将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。
随着房地产降杠杆进程，来自银行、信托等的外部融资也愈发紧张。
11月5日，一位大行华南分红地产金融部门人士表示，受房地产金融调控影响。“三条红线”试点后，该行对房地产企业的贷款有所收紧，在额度上进行了控制。此外，有银行人士表示，四季度开发贷呈收紧趋势。房地产融资“三条红线”明确后，银行的房地产开发贷收紧将主要通过限额管理方式进行，总行也要求对项目“好中选优”。
21世纪经济报道9月末曾*报道，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右。
根据中国人民银行10月30日发布的2020年三季度金融机构贷款投向统计报告，房地产贷款增速持续回落。三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季末下降0.3个百分点，连续26个月回落；前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8个百分点。
严跃进表示，“三条红线”后，银行本身也会开始注意做管控，房企本身也会做调整，尤其是在高价拿地等方面会趋于保守。所以这都是值得肯定的地方，后续降杠杆的动作将有助于房地产市场的更好发展。
银行之外，银保监会信托部近期下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，强化房地产信托穿透监管，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道。此次专项排查主要针对房地产信托业务的持续合规监管情况、风险防范化解情况及落实整改问责情况，银保监会要求各银保监局于11月30日前将排查情况上报。
随着降杠杆步伐，房地产行业出现了之前少有的发债猛增、但投资额大降的情况。
有业内人士指出，房地产杠杆的方式包括加快销售、减少拿地、变卖资产、寻求股权融资、甚至资产包流转等方式。
根据国泰君安数据，截至2020年6月末，三条红线均超标的“红色档”企业有22家，包括恒大、绿地集团、中南建设、金科股份、华夏幸福、富力地产、荣盛发展等。诸多地产商通过多种方式降杠杆。
除加速销售，房企也不断转让子公司股权。11月1日，恒大公告将持有广汇集团40.96%股权转让给申能集团，转让总金额为148.5亿元。稍早前，恒大863亿元规模战投签订补充协议，将战投转为普通股权长期持有，明确放弃回购权益。恒大还分拆旗下物业管理业务，已向港交所正式递交上市申请表格。
另据报道，恒大、融创计划*在银行间市场发债，并正在为此准备相关材料。
上述中型房企区域负责人表示，从公司内部来说，在“三条红线”半年过渡期内，房地产公司要增加销售回款、减少拿地等投资力度，并引入投资人增加权益。“我们也正在和一些地产公司协商，或者入股，或者流转资产包，尽力在明年初之前把杠杆率水平降到合规范围内。”
责编 李剑华 实习生 李各力
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600225*st松江2.89，601588北辰实业2.89，600017日照港2.88，002495佳隆股份2.82，600518*st康美2.81。
1.2021、2022年是投资的小年，所以股市、房地产、股票基金都不是好的选择。除非你是真的高手，这样的人不超过5%，而且有个前提，要有股指期货账户，能做空股指。
2.今年适合投资国债、货币基金。
3.把钱存银行。
