日本房地产崩盘，日本房地产破裂东京房价跌了吗
日本房地产崩盘，日本房地产破裂东京房价跌了吗
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一个国家经济的发展是跌宕起伏，风云变幻的，在快速发展的背后可能掩藏着众多危机，在繁荣的经济背后可能隐藏有众多隐患。经济是难以捉摸的，我们可能一夜之间成为富豪，也可能一夜之间财产离去。日本那场风雨动荡的房地产危机，使得数万人自杀，无数家庭因此家破人亡，众多人因此前途尽毁。而我们在日本这场危机中，应当吸取哪些历史经验？为中国金融业的发展行前车之鉴！
说到这个问题，就要提到*的广场协议，这个协议可以说占有很大一部分的原因，我们前面提到了美国面对日本的经济发展，可以说是操碎了心，但是这也造成了一个问题，日货大量出口到了美国，对于美国民众来说，日本货便宜还好用，当然就选择了买日本的产品，而美国自身的产品想要进入日本则面对各种阻挠，再加上石油危机对于美国的影响，美元持续升值，美国货越来越贵，各个国家都想出口到美国，但是都不想进口美国的产品，所以，美国是光花钱，不赚钱，通货膨胀越来越严重，失业率也不断上升，怎么办呢？美国其实曾经有段时间和日本也打过贸易战，什么纺织大战，汽车贸易摩擦，反正就是美国也想提高进口日货的关税，但是日本似乎受到的影响并不大，最终美国忍无可忍，把英国、法国，西德当然还有日本，把他们的财政部长叫到了美国纽约广场饭店，签订了《广场协议》
这个协议的主要内容说白了就是一点，就是大家伙想想办法，怎么能让美元贬值！
最终想到一个办法就是，这几个国家，在外汇市场上，大量抛售美元，把美元换成其他钱，这样市场上的美元多了，也就贬值了，而其他国家一看美元贬值了，就赶紧也把手里的美元给卖了，这样就会让美元贬值更快；
虽然美元贬值对美国的经济有好处，但是对于日本，就出现问题了，美元贬值，就相当于日元升值，日元升值了相当于日本货涨价了，那这样日本出口的商品竞争力就下降了，日本出口就出现了问题，但是日本的经济很大一部分就是依赖出口的，日本货卖不出去了，怎么办呢，日本政府又想到了一个办法，既然日本货卖不到国外去，那就提高国内的购买力，把这些东西卖给国内，也就是出口转内销；
但是日本人也不是说你让我买我就买啊，买不起这些产品的还是买不起，于是政府出台了两项政策，一个就是降低银行利率，大家别往银行存钱了，利息还赶不上通货膨胀率呢，人们就会自然把银行的钱取出来，投资到其他地方；另外一个就是增发货币，大量撒钱，让人们手里的钱多起来；
我们可以看一下数据，在1986年，这一年，日本央行连续五次降息，市场上的钱迅速就多了起来，人们手里有钱了该做什么呢？存银行利息太低，怎么才能让手里的钱更值钱呢，人们把目光放到了两个地方，一个是房地产，另外一个就是股市，房地产好理解，日本本来就人多地少，再加上经济一直腾飞，大城市的房价也一直处于稳步上涨的状态，所以投资房地产准没错；另外投资股市也好理解，手里有闲钱，再加上日本经济大家都看好，在日本人的眼中，投资股市就相当于投资价值，只要往里投就能赚，于是大量的钱又涌入了股市；
我们先说房地产方面，东京地价，1987年涨了23%，88年涨了65%，然后一路飙升，在最后日本当时已经流传着一个说法，卖掉整个东京，就能买下整个美国，当时福布斯排行榜上，前四名都是日本的房地产大佬；
在股市方面，也出现了同样的情况，从86年-89年，日本的股市涨了486%；
随着市场出现了越来越多不正常的现象之后，政府内开始有人出现了担忧，很多人为了买房赚钱，都是贷款进行空手套白狼的操作，如果有人还不起贷款了怎么办，如果大批人还不起贷款了怎么办，如果那样，银行就会面临破产，那国内的经济就会出现崩盘的现象；
政府内部此时开始想办法，慢慢地提高银行的利率，减少货币的供应，利率提高了，人们把钱再次存回到银行里面，相对应市场上的钱会慢慢变少，市场的温度会渐渐降下来，但是到了86年底，日本的三重野康上台了，这爷们大刀阔斧，一上台连续五次提高利息，股市和楼市，瞬间因为货币的断供，没了上涨的动力，再加上第三次石油危机的爆发，让日本的很多制造业纷纷倒闭，失业人口越来越多，这个泡沫，也终于撑破了！
大家切身的想一个场景，比如我在银行贷款贷了100万买了一套房，本来应该是房价飞速上涨，涨到150万，我就把这个房给卖掉，空手套白狼，我能挣个几十万，但是此时银行借不出钱来了，我卖150万，别人买不了了，怎么办，降价卖，不卖吧，工厂倒闭了，失业在家也还不起贷款，只能降价卖，反正能卖掉就好；一个人这样还好，只要降价总归还是能卖掉；
但是如果所有人都这样呢，房价降得越来越厉害，接盘的人跑都来不及呢，谁还来接盘，房子都砸在人们手里了，贷款还不起，压力越来越大，所以当时日本很多人，因为压力过大，都走上了不归路，而银行呢，越来越多的人还不起贷款，银行死账越来越多，也走上了破产倒闭的不归路；在1991年，日本仅仅一年因为房地产而倒闭的企业超过上万家，而这上万家企业的失业员工，未来会如何呢？
在广场协议之后，美元开始贬值，美国的物价开始下降，日本人便趁此大量购买美国的商品，囤积货物。而美国知道日本大量购买如此多的商品背后的代价，所以美国只是静静地看着日本的行为，而没有发声，因为它知道在不久的将来，日本将会付出惨重的结果。日本也开始大量购买本国的土地，大量购买房地产和股票。日本的银行在二战之后，快速转战到房地产和股票，银行通过一系列操作获得利润。而日本国民投资房地产和股票的所获得利润远远非同寻常，因此整个日本国民都在房地产和股票痴迷疯狂。就在日本的所有人在为了这次资产增值的时候狂欢的时候，一场灾难在众人狂欢的背后匍匐而来，一场让日本经济倒退十年的金融危机，一场让众多人丧命于此的金融危机由此到来。
终于，在1990年，日本还是吞下了自己因贪婪而种下的恶果，一场金融危机爆发，日本政府其实在当时就已经意识到了危机的到来，因此，日本政府自作聪明地下达了一则政策。他们以为靠着这项政策日本的金融市场就会转危为安，但是事实却是如此打脸，这项政策不仅没有使日本金融危机停下，反而还加重了日本的灭亡。这项政策就是禁止银行向房地产商提供贷款，加强执行紧缩性货币政策。
日本政府禁止银行向房地产贷款，本来的目的可能是想让房地产开始降温，通过一系列政策，使房价稳定。银行无法让房地产商拿到资金，房地产就不会买到多余的土地，最终房地产就会冷却下来。而房地产商现在已经赚红了眼，怎么可能因此放弃。因此，房地产商便放贷，而银行通过房地产商放贷可以获取更大的利润，结果反而越发无法控制。
日本执行紧缩性货币政策，本来的目的是希望国民可以将更多的资产放到银行里面，使得经济回流。但是，日本民众面对极其高价格的房地产和股票，已经失去了信心，便开始拿出大量的资金，从股票和房地产中逃离，转向银行存蓄。而没有资金支持的房地产和股票寸步难行，在压力之下，房地产只好降价出售。面对此种现象，很多人开始抛售，市面上房子数量远远超过了所要使用的数量，供应大于需求，房地产价格开始大跌，一连锁反应使得股票大跌，房地产资产大部分撞跨，相关人员开始负债累累。因为入不敷出，众多的人无力偿还，只好纷纷选择跳楼。
“秦人不暇自哀，而后人哀之，后人哀之而不鉴之亦使后人复哀后人也。”日本虽然是资本主义国家，而中国则是社会主义国家，两个国家所发展的方针政策并不同，但是经济的发展都存在着共性。而如今的中国，房地产事业不断受到众人的追捧，受到资本的利用，众人追逐利益。我们无法排除在中国如今金融事业高速发展的背后，可能也会存在很多的危机。而我们可以借鉴日本的经验，使用恰当的政策尽可能减少金融危机的风险。中国自然有自身的优势，中国是社会主义国家，有着集中力量办大事的优越性，一项正确的政策下台，全国会举众多的力量去推行，上下一条心，使处在水深火热的危机中迎刃而解。
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6月5日丨ST众泰(000980.SZ)公布，近日，公司获悉股东黄山金马集团有限公司(“金马集团”)持有公司的部分股份将被司法处置，此次司法处置数量预计不超过1400万股，不超过公司总股本的0.28%(若减持期间公司有送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，则对减持股份数进行相应调整)。
在经济学界里，有一句俗话：十次危机九次在房地产。像美国的次贷危机，东南亚房地产泡沫，还有就是日本楼市的崩盘。而我国目前的房地产业存在着较大的泡沫。之所以说房地产有泡沫，主要看两点：一个是房价是由炒房者决定，而不是由当地刚需决定；另一个是房价远远脱离了当地居民的收入，当地居民无论怎么努力，还是买不起房，不得不透支未来几十年的收入只为买上一套房。
目前中国房地产泡沫与当年日本楼市有很大的相似之处。战后，日本经济受到美国的援助，而得到了快速的发展，一度达到了美国GDP70%，美国人觉得日本人是故意压低日元，来提高日本出口的竞争力，于是就在1985年与日本签订了《广场协议》。之后，日元开始大幅升值，马上日本出口受到打击，只能转过头来发展房地产业。当时，日本央行连续降息，以吸引更多的人来买房置业。
于是，日本房价开始大涨，多数国民已经开始买不起房了，但也有部分人却沉浸在房价上涨的喜悦之中，很多人都是想方设法借款买房，并且深信日本房价“只涨不跌”的神话永远会持续下去。日本房价*的时候，东京的一个区的房地产市值，就相当于整个美国的房产市值。与此同时，海外游资也纷纷进入到日本房地产市场，这样既享受到日元升值的好处，也获得了日本房价上涨的利益，可谓是一举两得。
不过，由于日本房价的过快上涨，日本央行就开始连续降息，结果日本楼市崩盘，日本经济从此一蹶不振，到现在还是在原地踏步，日本经济长期处于通缩的状态之中。日本房地产泡沫崩盘后，很多炒房者输光家产，不少人选择了跳楼自杀。
而没有买房的日本人日子也不好过，由于日本经济长期低迷，国民收入增幅有限。更关键的是，鉴于之前的房价大跌，很多日本人不敢再买房，所以现在一些日本国民都选择租房居住。现在问题来了，我国的楼市与当初日本的楼市究竟有何区别呢？
首先，当年日本央行通过连续降息的方式，让日本的房地产泡沫直接破裂。而我国吸取了历史的教训，现在对房地产市场有保有压。既不让房价过快上涨，但也要避免房价在短期内出现大跌，希望通过以时间换空间的方式，让国内的房价逐步去投机化，回归居住属性，最终实现房地产的软着陆。通过对比，我国在处理房地产泡沫的时候，要比日本人睿智得多。
好再者，上世纪90年代的日本经济本身增长已经遇到了瓶颈，由于老龄化的到来，经济增长已经开始呈现疲态，再发生房地产泡沫破裂，经济从此就长期低迷了。而我国现在经济增长正在上升周期，即使不依赖房地产业，我国经济照样可以发展得很好，更何况，国内居民的收入也在上升期。这些都为国内房地产软着陆提供保障。
最后，日本之前对房地产泡沫的防范和认识不够，没想到房地产泡沫破裂后，会带来如此大的危害。而我国早已经认识到了房地产泡沫的危害了。除了首套房的首付比例规定在30%，二套房的首付比例是40%。
还有一些地方还对房地产实行了限购、限贷、限价等政策。央行还严禁消费贷、经营贷等短期贷款进入房地产业，此外还规定了房企融资必须达到三道红线的标准。在这种情况下，国内的房地产总体是在可控之中，短期有望房价平稳。
总而言之，与日本直接刺破房产泡沫相比，我们在处理房地产泡沫的问题上，更为睿智，力争通过时间换空间，让房地产泡沫实现软着陆。此外，我国经济现在增长有潜力，国民收入还有较大的增长空间，而当年日本的经济已经出现增长乏力的状态了。更关键的是，我国对房地产泡沫的危害认识度比较强，通过一系列的房地产调控，将各地的房地产泡沫归于掌控之中，这样发生房地产金融危机的可能性就很小了。
背景二战过后，日本的经济在美国的扶持之下，有了飞速发展，日本的GDP规模曾一度达到美国的70%，为了降低日本出口商品的竞争力，美国等西方国家要求日元升值，于是在1985年日本与美国等西方国家签订了《广场协议》，日元进入升值通道，之前美元兑日元1：240，三年后美元兑日元升值了一倍1：120，日本的出口贸易受到重创，就只能依靠房地产拉动经济。由于日元大幅升值，海外游资进入日本投资房地产。日本房价在短短几年内快速上涨，东京的房产总市值能够买下整个美国。
日本央行看到了房地产泡沫的严重性，于是就主动去戳破”房地产泡沫“，采取两项措施：1，阻止非房地产资金流入房地产，并对开发商，购房者的贷款严格限制。2，通过连续加息增加购房者成本。1989-1990年短短一年间，日本央行连续加息5次，房贷利率从2.5%上升至6%。随后日本房价出现大跌，日本六大主要城市房价跌去70%，全国平均房价跌幅超过50%。大量房地产企业和商业银行倒闭，很多房奴因此还不出贷款。
日本央行主动刺破房产泡沫后接盘的人怎么样呢，房价崩盘70%原来首付款现在可以全款买房了，房子的价值还没有贷款高。从此房子无人接盘，更可怕的是这一跌整整跌了十五年，直到2007年底日本六大城市的土地价格仅是1991年高点的27%，相当一部分人将一生的积蓄变成了根本没有流通性的房子，街头随处可见烂尾楼，无人居住的空置房，往后余生给银行还贷，很多人陷入绝望选择自此结束自己生命。这些死者留下大量来不及偿还的债务，而银行形成了大量的坏账，同时股市崩盘加速了金融业的分崩离析，银行业纷纷倒闭破产，没有自杀的人也陷入了人生黑暗。
最近二十年日本房贷数据还请房贷平均年龄已经高达73岁，2020年日本又出台了一项政策，房贷还款年龄可以提高到85岁，目前日本男性平均年龄才82岁，这就以为着就算你入土了房贷孩子还得接着还。很多日本人在1991年以后心都死了，只剩下躯壳在打工在还债中度过一生。老一辈不敢消费，年轻一辈又看到老一辈惨状，也陷入了低欲望，不生育不结婚经济高压，这就是日本的现状。如今中国仅此于美国的世界第二大经济体，中国的情况要远远好于日本，我们不必担忧，不会重蹈日本覆辙，但我们要学会用他们的痛苦教训作为自己的警醒。
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