上海滨江集团(英威腾股票)
上海滨江集团(英威腾股票)
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摘要：权益之痛（欢迎关注杠杆地产）
浙系房企滨江集团因为拿地再次成为焦点。
五一节前夕，杭州2022年第一次集中拍地，滨江集团以184.35亿拿下11宗地块，拔得这次土拍头筹。
在杠杆地产印象里，滨江集团上一次备受关注还是在2020年业绩说明会上，针对投资者询问的拍下地后净利润能有几个点，董事长戚金兴给出了一个令市场倍感意外的答案：努力做到1%-2%的净利润水平。
真有那么惨吗？近日滨江集团2021年报发布，本期地产年鉴我们一探究竟。
1、逆势飘红的2021年
按时间来算，2021年滨江集团拿的地，利润应该还没有体现在2021年数据上。从2021年的净利润来看，滨江集团没有那么惨，反而在逆势上升：归属于上市公司股东的净利润同比增加30.06%，为30.27亿元。净利率同比略有上升，为12.96%，2020年同期为12.41%。
营收也增加了，2021年滨江集团该项数据为379.76亿元，同比增长32.8%。销售额方面，2021年为1691亿元，同比增长24%，在克尔瑞行业销售榜单排名第22位。
基于此，滨江集团的每股收益同比也增加29.33%，为0.97元。
这个数据放在2021年，杠杆地产不得不说，非常亮眼。如滨江集团年报所言，其项目经营主要集中在杭州及浙江省内的金华、嘉兴、宁波、温州、湖州等区域，省外进入城市有上海、深圳、苏州、南京等。上述城市2021年房地产市场总体运行平稳。
的确，长三角是少有的在2021年下半场中房价相对坚挺区域，滨江集团可谓是出生在了对的地方。
1962年生的滨江集团董事长戚金兴正是浙江杭州人。根据诸多媒体报道，1992年他用借来的8万联合几个人成立了一家集体所有制的房屋开发单位，也就是今天的滨江。算起来今年滨江集团正好30岁，而立之年。
2008年5月29日，滨江集团在深圳证券交易所正式挂牌，成为少有的搭上A股上市末班车的房企。
2、“跳水”的2022年1季度
和亮眼的2021年报比起来，于同一天发布的滨江集团2022年1季报则显得有些撕裂。杠杆地产从两份迥然不同的财务报告里，读出了在宏观大势下，企业、个体的跌宕起伏。
和2021年数据正相反，2022年1季度滨江集团的营收和净利润同比均呈下跌状态。如下图，营收同比下降16.79%，为61.83亿元；归属于上市公司股东的净利润同比下降42.69%，为2.28亿元。经营活动产生的现金流量净额同比大跌1704.57%，为-115.0亿元。
滨江集团2022年1季度的净利率降到了10%以内，为6.02%，和2021年的12.96%相比腰斩。话说回来，2022年1季度的滨江集团某种程度上只是和大趋势相符合，没有惊喜而已。
2022年房地产开局的冷，从中指院披露的销售数据里可以感受到：前4个月销售额超千亿元房企仅3家，分别为碧桂园、万科、保利发展，而去年则为9家。
其中TOP10房企门槛值486.0亿元，同比下降50.3%；TOP30房企门槛值190.9亿元，同比下降53.5%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为123.9亿元和43.5亿元，同比分别下降52.8%和60.4%。
之于滨江集团，中指院数据显示，其2022年前4月销售额356.3亿元，其中权益销售额220.4亿元，权益销售占比61.9%。
2021年同期克而瑞显示的滨江集团全口径销售额为583.5亿元、权益销售额308.4亿元，权益销售额占比52.9%。2022年滨江集团的权益占比提高，权益销售额同比下滑近3成。
3、权益之痛
实际上，关于权益占比问题似乎一直是滨江集团的“硬伤”。过去几年，滨江集团实现千亿规模的突破，很大程度是基于合作优势。
比如2019年，滨江集团*进入千亿阵营，但权益销售额仅为420亿元出头，权益占比不到40%；2020年虽有回升，但也未到50%。
“合作优势”的另一边，滨江集团的少数股东损益在近几年大幅攀升。
图片来源|（特此感谢）
如上图杠杆地产看到数据显示，从2018年起，滨江集团的少数股东损益开始翻倍增长。2018-2021年分别为19.35亿元、23.42亿元、12.20亿元、18.94亿元。其中2018、2019年其少数股东损益甚至高于归母净利润。
2022年1季度，滨江集团归母净利润2.28亿元，同比减少约42.6%，但少数股东损益1.44亿元，同比增加了65.4%，这是啥情况？
从滨江集团的土储来看，其未来的权益比例也不会很高。2021年报显示，其当年新增土储货值权益比例56.6%。累计新增土地面积200.29万平米，新增土储计容建筑面积469.4万平米，土地款总额710亿元，权益土地款437.86亿元，平均楼面价1.51万元/平米。这些土地大部分集中在杭州。
此外，2022年1季报显示，滨江集团的几项数据变动较大。
比如货币资金，2022年1季度末为168.47亿元，比2021年末的211.4亿元减少了约43亿元。企业预警通显示，滨江集团的有息债务里短期债务为124.08亿元，比2020年末有所增加。
不管怎样，作为区域化色彩浓厚的房企，滨江集团在周期底部的韧性已比部分同行好很多。现阶段压力难免，后续发展空间如何，就看风怎么吹，以及如何走出长三角了。
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6月24日丨英威腾(002334.SZ)公布，截止2022年6月23日，公司自第三期员工持股计划所持有的公司股票361.9353万股(占公司目前总股本的0.47%)已通过集中竞价交易的方式全部出售完毕。该员工持股计划实施期间，公司严格遵守市场交易规则和中国证监会、深圳证券交易所关于信息敏感期不得买卖股票的规定，不存在利用内幕信息进行交易的情形。
中华网财经6月21日讯：据悉，杭州滨江房产集团股份有限公司（简称：滨江集团，002244.SZ）于6月20日披露投资者关系活动记录表显示，该公司披露2022经营计划，滨江集团的销售目标为1500亿元-1600亿元，土地储备上在权益拿地金额占现金回款金额比例为0.6的基础上保持平衡，会持续继续保持三省一市，即浙江省、江苏省、广东省和上海市的区域发展战略。投资比例上，杭州50%，浙江省内杭州外40%，浙江省外10%。
融资方面，2022年资金上继续保持稳健，保持合理的有息负债水平，融资利率从4.9%确保下降至4.7%。
对于公司近今年销售、竣工结算及预收款情况方面，滨江集团表示，近几年公司销售规模逐年提升，2019、2020、2021年分别为1120亿元、1363亿元和1691亿元。公司竣工结算的项目也逐年增加，2020、2021、2022年计划竣工结算项目分别为14个、22个及35个。公司预收款也持续增加，2019、2020、2021年末分别为556亿元、728亿元和935亿元，预收款的增加为公司未来业绩提供有力保障。
对于有息负债情况方面，公告中披露，2021年末公司有息负债规模457.62亿元，权益有息负债448亿元。从结构上看，有息负债中银行贷款占比74%，直接融资占比26%，平均融资成本为4.9%。
对于拿地与销售，滨江称，杭州第二次土地集中出让对于符合公司投资要求的项目，公司会积极参与。今年杭州第一批集中拿地的项目部分在今年可以达到预售条件。
此外，滨江集团还称，近几年的权益比例在不断提升，从50%左右到去年的56%，未来希望能达到60%左右。一季度毛利率较低的原因主要是因为各报告期结算的不均衡。
另外，公司目前仅有几个无股权的纯代建项目，后续会继续采用同股同权加滨江操盘的模式。
值得一提的是，公司对在上海拿地的想法时，公告中滨江集团指出，上海是公司重点关注的区域，如有机会公司会积极拓展。
滨江控股集团执行总裁、滨江物业董事长朱立东
戚金兴董事长有一句话：看自己的缺点要用凸镜放大，看自己的优点要用凹镜缩小；看别人的缺点则要反过来用凹镜，看别人的优点要用凸镜。
中房报
房地产行业已走过40多个年头。
作为中国经济的支柱型产业，在房地产行业发展历史中也涌现出众多具有品牌美誉度的企业。随着房企品牌意识的加深，成为受人尊敬和喜爱的品牌，可以说是每家房企梦寐以求的发展目标。
然而这两年，房地产行业经历了近20年来最严格考验。在这场压力测试中，一些知名房企也暴露出一定风险，产品延期、项目停工，企业口碑和品牌直线下降，房地产行业的社会信心受损严重。
俗话说，大浪淘沙，沉者为金。在这样的逆势环境中，一些好的品牌更被凸显出来。
作为行业品质和经营标杆，滨江集团一直是业内不少房企学习和对标的企业。对于品牌，滨江集团董事长戚金兴一直在内部强调，要珍惜、要敬畏、要有危机感，要爱护品牌，因为品牌来之不易。
2022年5月10日是第六个“中国品牌日”，中国房地产报
中国房地产报：您是如何理解品牌的？
朱立东：品质好、口碑好、有一定知名度、良好性价比以及良好的售后服务，这是我所理解的好的房地产品牌应该具备的五个方面。
首先，产品品质要好。品质肯定是品牌的基础，没有好的品质肯定谈不上好的品牌。从房地产的角度来看，品质好意味着房屋质量、户型、环境、装修等各方面都好。
第二，品牌要有一定的美誉度，这就意味着品牌需要好口碑。具体到目前市场背景下，能不能按时、按标准交付，这也是好口碑的组成部分。
第三，有一定的知名度。一个品牌非常小众，只有一小部分人知道，可能也谈不上好品牌。
第四，品牌是可以有溢价的，但*不是贵。贵不是品牌的含义中必须涵盖的，所以我所理解的品牌还要有性价比，品牌不是高价代名词，普通楼盘、高端楼盘都应做到良好性价比。
第五，品牌好还要售后服务比较好。所有的产品都会有各种售后服务，尤其是房地产行业的产品，毕竟机械化、标准化还没有到达很高程度，没有问题是不可能的，有了问题如何把问题解决好，我觉得这也是品牌里一个组成部分。
对滨江而言，经过这么多年的努力，在杭州、浙江或者说在所进入的城市，已经积累了一定的口碑和品牌知名度。最近滨江拿了一些地，也受到业界广泛关注，在这样的情况下，戚金兴董事长也在公司内部强调，要时刻提醒自己，品牌来之不易，建立品牌做好品牌很难，但做坏品牌却很快很容易，所以要珍惜，要敬畏，要有危机感，要爱护品牌。
另外，品牌不是一成不变的，也要守正出新。市场在不断变化，业主需求也在不断变化，所以在品牌方面做得好的要坚持，同时也要根据市场和业主需求的变化去创新，去满足和引领市场，这样的品牌才能够常青。
中国房地产报：品牌对企业发展的作用是什么？
朱立东：品牌不是终身的，是要时时处处去维护的，企业经营健康也是珍惜品牌的一个表现。皮之不存毛将焉附，若经营难以为继，何谈品牌。因此品牌的首先作用会督促公司稳健经营。
其次，如果没有限价等调控政策，那么品牌带来的好处最明显的表现就是一定空间的产品溢价，但在限价政策下，品牌带来的好处不一定体现在产品溢价上，反而会体现在产品去化、销售速度比其他企业更快，而销售去化快了之后又会让企业更有信心去拿更多的地，如果整个经营是良性循环，企业就会越做越大、越做越强。
第三，品牌是会分化的，好的品牌能够帮助公司节省成本。例如在杭州，品牌较差或者没有品牌的企业开发的楼盘可能就不需要摇号，甚至有的项目还需要拿出大量营销费用去做渠道，做推广；有好品牌的公司开发的项目虽然没有溢价，但营销费用可以省下来，销售快、资金回笼快，则相应成本就可以适当下降。
中国房地产报：有无对标品牌？
朱立东：品牌要守正出新，那么如何创新，实际上这个过程就是不断跟兄弟企业学习交流的过程。兄弟企业凡是做得好的，哪怕点点滴滴，我们都会学习并为我所用。戚金兴董事长有一句话：看自己的缺点要用凸镜放大，看自己的优点要用凹镜缩小；看别人的缺点则要反过来用凹镜，看别人的优点要用凸镜。
所以我们每年都会组织去其他企业学习，这种学习对标没有具象到某一家企业，更多是我们在品牌建设过程中的一种学习精神，不断学习别人好的方面，使之成为我们品质建设过程中逐步完善的部分，点点滴滴做好了就构成了我们的好品质，品质好了品牌就慢慢受更多人欢迎了。
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