万达商管上市(中邮核心优选基金)万达商管上市*消息
万达商管上市(中邮核心优选基金)万达商管上市*消息
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2000年仲春，齐界和张霖先后加入万达集团，从基础员工到集团决策层，两人见证了万达的高光，也陪万达走过至暗，而在珠海万达商管二次递表上市这样一个重要的时间节点上他们开始了一场权力的交棒。
6月13日，万达地产集团有限公司主要成员发生变更，齐界卸任董事长职务，张霖由董事兼总经理变更为董事长，另新增黄国斌任董事兼总经理。
而在月前，大连万达商业管理集团发布高管变动公告称，因公司总裁齐界任期届满，决定聘任张霖为总裁，任期自2022年5月16日至公司第五届董事会期限届满日为止。
“此次变动的主要目的也是为了明细职权”一位接近于万达的知情人士坦言，经过此次的交接，万达基本完成各大集团的职务梳理，据公开披露信息，珠海万达商管由肖广瑞负责、万达地产集团由张霖负责，万达文化集团由曾茂军负责。
而齐界则是担任万达集团总裁一职，“在集团地位仅次于王健林” 万达集团内部人员如是评价。
齐界其人
2000年4月，已过而立之年的齐界正式加入万达集团。
此后的8年间，齐界在万达做过项目管理，也曾担任过成本控制部总经理等多个职务。由于其有丰富的财务背景知识，齐界曾在财务分析会上面提出，要强调严格执行资金计划、注重融资成本、合理节约纳税支出、提前筹划利润、强化内控管理、加强风险项目审核等6项工作标准。
2012年，齐界进入了集团管理层，正式履任万达商管的前身万达商业地产的董事、执行总裁。在万达内部，齐界有着超强的领导力和执行力，他为人随和，做事雷厉风行，有万达“拼命三郎”之称。
作为与王健林一起打拼20多年的得力干将，齐界可以算得上是追随王健林多年的股肱之臣。
几年前，曾有媒体问王健林，万达将来会由谁接班，王健林曾经大笑说：“（接班人）现在是肯定有的，有好几个，但是我不敢肯定是谁，要看谁在今后几年带队伍带的好，出成绩，那就是谁了。”彼时就有人猜测，齐界是备选接班人之一。
从万达商管董事长、万达集团董事兼总裁、万达地产集团董事长、万达文化集团执行董事。经过多次的身份转换，2020年1月，齐界接下丁本锡的“衣钵”成为万达集团董事长。
而在此次职位调整中，齐界几乎辞去全部职务，仅保留了万达集团董事长和万达商管董事长的职务。
因为王健林在2018年工作总结中说过：“万达商管是万达的核心企业，我什么企业都能丢，这个不能丢。”
退市后、上市前
这个被王健林视若珍宝的企业，其实也经历过一番改头换面。
在万达商管从港交所退市前的最后一份半年报中，依稀可以看到变革之前万达商业地产的影子。
数据显示，2016年上半年，万达商业地产收入人民币376.35亿元，其中，来自投资物业租赁及物业管理业务板块的收入为人民币81.23亿元，来自物业销售的收入为人民币253.15亿元，来自酒店经营业务板块的收入为人民币26.53亿元。
而这时的万达商业地产房地产色彩依然浓厚。物业销售和酒店营收在万达商业的总营收中占比高达74.31％。
而此次赴港递表，在万达商管600多页的招股书中已经没有了之前的“厚重”。
万达商管的招股书显示， 2019年、2020年和2021年，珠海万达商管收入分别为134.37亿元、171.96亿元和234.81亿元。
虽然营收难追2016年的水准，但是，万达广场的数量相比2016年却有了质一般的增加。
截至2021年12月31日，珠海万达商管在管广场数量为417个，在管建筑面积达5900万平方米。2019年至2021年，三年间平均出租率为98.8％。储备项目161个，包括139个独立第三方项目。
与此同时，万达商管的主营业务也发展了变化，招股书中显示，万达商管的收入主要来源于商业管理服务和物业管理费用，以及增值服务。
多年“瘦身”路
“变轻”似乎是万达这几年来一致的追求。从港交所离开时，王健林曾说，万达商业的估值被低估了。而近年来房地产行业轻资产的高PE属性，让万达意识到，“轻”与“重”之间当择其一。
2017年，万达卖掉了旗下大量的文旅项目及酒店资产，减去负债440亿元，回笼了670亿元的资金。彼时，在融创、富力、万达三方齐聚的签约会议室里，摔杯子的声音被媒体传得有声有色。
2018年3月，大连万达商业地产股份有限公司更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”，公司转型为纯粹的商业管理运营企业，不再进行房地产开发业务。
数据显示，即使在疫情暴发的2020年，万达商管当年新开业的万达广场仍多达45座。其中，轻资产型项目27个，占比超60％。同年，万达商业签约60个轻资产型万达广场，较上年增长67％；在建142个万达广场中，“轻资产型”项目占比超过80％。
伴随公司自身一系列“变轻”动作，万达轻资产商管公司重组完成，并确定了珠海万达商管将是未来的上市主体，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。
招股书显示，大连万达商业直接拥有已发行股份总数约69.99％的权益，并透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84％的权益。截至最后实际可行日期，王健林持有大连万达商业股权的52.68％，当中包括5.19％的直接权益、透过万达集团拥有的44.31％间接权益、及王健林的配偶林宁所持有的3.18％直接权益。
对于今后的拓展，万达商管方面表示，计划到2021-2022年每年开设约50家商场，其中70％以上属于资产轻模式，2022年后停止开发资产密集型商场。
同策研究院*分析师肖云祥坦言，重组后，万达商业将轻资产业务再次上市，更易“讲故事”，也更易获得投资者认同。
在万达退市前最后一份半年报上还签署者时任万达集团总裁的丁本锡的名字，而如今，老将退休，万达商管能否在资本市场再战新秀，还带时间给出答案。
3月29日千味央厨（001215）盘中创60日新低，收盘报38.3元。
重仓千味央厨的前十大基金
千味央厨2021三季报显示，公司主营收入8.88亿元，同比上升45.92%；归母净利润5659.45万元，同比上升16.01%；扣非净利润5534.08万元，其中2021年第三季度，公司单季度主营收入3.2亿元，同比上升32.43%；单季度归母净利润2011.79万元，同比下降18.05%；单季度扣非净利润1985.22万元，负债率27.77%，财务费用446.15万元，毛利率21.84%。该股最近90天内共有7家机构给出评级，买入评级6家，增持评级1家；过去90天内机构目标均价为58.25。
根据2021年报基金重仓股数据，重仓该股的基金共51家，其中持有数量最多的基金为中邮核心优选混合。中邮核心优选混合目前规模为19.17亿元，*净值1.5886（3月22日），较上一日下跌0.53%，近一年下跌7.92%。该基金现任基金经理为陈梁。陈梁在任的公募基金包括:中邮核心主题混合，管理时间为2015年3月13日至今，期间收益率为61.28%；中邮瑞享两年定开混合A，管理时间为2020年9月3日至今，期间收益率为0.77%；中邮消费升级，管理时间为2021年1月11日至今，期间收益率为-5.91%；
中邮核心优选混合的前十大重仓股
财联社(上海，编辑 周新旸)讯，10月21日晚间，珠海万达商业管理公司在港交所提交招股书申请。中信证券、摩根大通及瑞信为其主承销。此前公司内部人士估计，上市流程顺利的话，万达商管正式完成上市估计要到年底或者明年初。
2021年8月13日，知名私募股权基金太盟投资集团（P*）向万达商管投资19亿美元，前一个月万达商管还获得中信证券投资6.49亿元。
数据显示，大连万达商业、珠海万赢、银川万达分别持有万达商管69.99%、8.83%、0.01%股权。而大连万达商业持有珠海万赢、银川万达***股权，大连万达商业合计持有公司78.83%股权。此外，其他投资者合计持有21.17%股权。
万达商管总股本72.47亿股，如果按今年7月公司一笔股权转让时的价格24.84元/股计算，公司估值超过1800亿元。
截至2021年6月30日，万达商管共管理380个万达广场，在管建筑面积达5420万平方米。 根据弗若斯特沙利文的数据，截至2020年12月31日，按在管建筑面积计算，公司排在全球*，且在管建筑面积超过中国排名第二至第十名之和。
2021年上半年，万达商管收入106.36亿元，核心溢利20.65亿元。2020年全年分别为171.96亿元和11.76亿元。
万达商管与独立第三方在管商业广场的合同期限一般为20年。行业中的独立第三方商业广场的平均合同期间一般为三至十五年，长合约期项目有助于带来稳定的收益增长。
值得一提的是，数据显示，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日的平均出租率 （不包括停车位）分别达到99.4%、99.3%、97.8%及97.7%。
但万达商管依然有运营出现亏损的商场。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六个月，运营商业物业管理项目中有21家、53家、65家及20家录得亏损，合计亏损额分别为人民币8700万元、2.33亿元、3.93亿元及6690万元。
其中，不可忽略的是COVID-19疫情爆发，已经并可能继续对公司业务运营及财务表现造成重大不利影响。 招股书称，中国爆发COVID-19疫情严重限制了受灾地区的经济活动水平，并对万达商管的业务及运营造成了重大干扰。
商业管理提供什么服务？
在零售商业物业开业前，其向业主提供的商业运营服务主要包括市场研究、市场定位及设计咨询服务、招商筹备服务及开业筹备服务。开业后，向业主或商户提供的商业运营服务包括运营管理服务，例如营销及推广服务、租户指导服务及消费者会员服务;
零售商业物业管理服务，例如安保服务、清洁及绿化服务、维修及保养服务及零售商业物业内的租赁运营服务。
除标准的商业运营服务外，商业运营服务提供商可于大型商业广场提供各种增值服务，拓宽其收入来源。 此类服务通常包括为商户提供的营销服务、线下广告位管理、停车位管理，包括收费充电桩以满足新能源汽车的充电服务需求、公共区域管理包括设立移动KTV歌房、盲盒售货机、品牌快闪店以及举办展览与活动。
另外还包括云商服务，即商业运营服务提供商向商户提供基于SaaS的定制服务（如运营管理、会员管理及市场营销推广）并进行日常运营管理。
在万达商管未来发展策略中，除了继续与万达集团合作，整合存量市场。还强调了继续加强与独立第三方业主合作，特别是地方政府所属企业、金融机构等独立第三方业主。
招股书称，他们已锁定超130个可提升密度或待进驻的行政区划，按优先等级制定了城市进驻战略地图，以进一步抓住增量市场的机遇。
折腾的上市之旅
万达商管的前身是万达商业，*在港上市是在2014年12月23日，并成为当年港交所*规模IPO。但因股价较为低迷、内地和香港市场的估值落差等原因，2016年3月，万达商业公告称要进行私有化退市，同年9月正式从港交所退市。
对于万达商业退市，万达集团董事长王健林当时曾表示，最核心原因是万达商业估值太低，对不起股东和投资人。
但在A股排队6年未有进展后，王健林放弃了A股上市，在今年3月撤回了A股上市申请并计划赴港上市。当时A股招股意向书显示，公司拟至多发行3亿A股，募资总额不超过120亿元。
早在2015年9月，万达商业就向中国证监会递交了招股书。当时万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。此后受到房地产调控政策的影响，万达商业开始调整业务，转型轻资产。在经过调整之后，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分，而且连公司名字也进行了改变。2019年底，万达商业集团完成了房地产业务剥离，成为纯粹的商业管理运营企业。
去年因水灾和疫情曾发出求救信的河南房企建业，仍然在努力自救。
界面新闻获悉，近日建业集团与万达集团签署战略合作协议，就旗下商业项目运营权合作达成一致。建业住宅集团有限公司将全部商业项目以整体运营管理模式，与珠海万达商业管理集团股份有限公司展开合作。
一位知情人士告诉界面新闻，这次和万达商管的合作，建业可能将获得7亿元，代价是旗下若干商业项目10年左右的运营权。
万达商管目前正在冲刺港股上市中。去年重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。重组后的公司即为珠海万达商业管理集团股份有限公司。
据此前万达商管公布的招股书显示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，核心净利润17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。
根据建业集团官网，建业旗下的商业项目主要包括郑州建业凯旋广场、洛阳建业凯旋广场、南阳建业凯旋广场、驻马店建业凯旋广场、开封七盛角、济源建业新天地步行街、三门峡建业新天地步行街、郑州建业凯旋汇等。
建业*发布的年报显示，旗下商业项目租赁收入增幅明显，由2020年约1.38亿元上升46.4%至2021年约2.03亿元，增长原因是有新增商场及商业大厦项目入市。
以目前建业集团旗下商业项目一年超过2亿的租金收入来看，与万达的合作十年才7亿，看起来似乎并不划算。
但对建业来说，这次并非将旗下全部商业项目的运营权都交给了万达，同时还能一次性提前收到7亿元，能缓解公司面临的一些债务压力。
对于这次合作，建业称，能引入优质的专业商业项目运营商，将极大提高商业不动产项目资产运营的效率和收益水平，同时起到了开源节流、降本增效的财务效果。这与建业地产一直以来的去库存、盘活不动产的做法高度一致。
2022年初，为适应新的市场环境，建业集团进行了深入的组织架构调整，并提出了“做少、做小、做好”的发展理念。本次双方围绕经营权所开展的合作，不仅保障了股东的权益，也彰显出了建业持续为广大客户提供高品质服务的决心。
受房地产行业和去年河南市场所面临的多种客观因素影响，2021年建业地产的营业收入仍然有419.59亿元，小幅下降31.%，但净利润却大幅下滑了66.4%，仅有约6.05亿元。
截至2021年末，建业的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为人民币98.48亿元，现金短债比是1.46倍。同时，随着积极去杠杆策略的实施，公司有息债下降明显，其中总有息负债下降29.9%至人民币219.4亿元，短期有息负债下降55.7%至人民币67.6亿元。
值得注意的是，接下来，建业今年8月份到期5亿美元债引起投资者关注。
对这笔5亿美元债的还款计划，建业地产首席财务官赵瑞昆在日前的业绩会上表示，一是确保所有项目按计划开盘，加速项目去化，提升经营现金流，加快销售类应收帐款，减少坏账损失。二是不动产盘活，通过跟外部机构合作，持续优化结构，通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易结合方法，去盘活不动产。
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