晨曦投资(祁连山股票股吧)杨晓帆 晨曦投资
晨曦投资(祁连山股票股吧)杨晓帆 晨曦投资
炒股太难？小编带你从零经验变为炒股大神，今天为各位分享《「晨曦投资」祁连山股票股吧》，是否对你有帮助呢？
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每经记者：张明双 每经编辑：陈俊杰
汽车零部件厂商浙江华远汽车科技股份有限公司(以下简称浙江华远)正在闯关创业板，近日，深交所向其发出第1轮审核问询函。按照计划，浙江华远将通过此次IPO募集资金3亿元，用于年产2.85万吨汽车特异型高强度紧固件项目。
2019年-2021年，浙江华远实现营业收入分别为2.74亿元、3.46亿元、4.54亿元，实现净利润分别为3277.62万元、5059.74万元、2亿元。《每日经济新闻》记者注意到，浙江华远2021年净利润猛增，主要是2021年6月进行资产处置获得投资收益。
在上述资产处置前后，浙江华远进行了两次股利分配，1.88亿元现金分红均分配给了控股股东温州晨曦投资管理合伙企业(有限合伙)(以下简称温州晨曦)，而公司实际控制人姜肖斐、尤成武合计持有温州晨曦94%权益。
2021现金分红超过当年九成净利润
浙江华远主营业务为定制化汽车系统连接件研发、生产及销售，主要产品为异型紧固件和座椅锁。此前浙江华远以生产阀门为主，后逐步转型为汽车紧固件生产企业，2019年、2020年收购同一控制下的浙江华悦汽车零部件股份有限公司(以下简称浙江华悦)100%股权涉入汽车用锁具生产业务，目前主营业务收入来自于汽车行业。
2021年6月30日，为满足未来生产布局规划，聚焦自身主营业务，浙江华远转让了全资子公司温州华远控股有限公司(以下简称温州华远)100%股权，该公司主营业务为土地及厂房的租赁业务。此次资产转让价格2.01亿元，浙江华远确认投资收益1.63亿元，这是其2021年净利润暴增的主要原因，2021年公司扣非归母净利润为5057.17万元。
在上述资产处置半个多月后，2021年7月16日，浙江华远决定向控股股东温州晨曦分配股利1.38亿元，加上2021年6月决定向温州晨曦分配股利5000万元，2021年公司向温州晨曦进行现金分红达1.88亿元，超过2021年全年净利润的九成。
值得注意的是，温州华远的主要资产为土地使用权及厂房，转让完成后，截至招股书(申报稿)签署日，温州华远部分场地仍出租给浙江华远及其子公司用于生产经营或仓储，其中子公司浙江华悦、浙江华瓯汽车零部件有限公司的生产经营业务均在上述租赁土地上开展。
在出售土地使用权及厂房资产的同时，浙江华远却还计划通过IPO募集资金建设厂房。募投项目计划使用募集资金3亿元，其中1.19亿元用于土建工程，包括厂房及其他辅助建筑的建设。
前脚卖，后脚募资建厂房，这是否具有合理性?为何募投项目不能在温州华远的土地资产上进行建设?5月30日，浙江华远通过邮件回复《每日经济新闻》记者采访称，关于募投项目概况及可行性分析，公司已在招股书(申报稿)进行了详细阐述。
招股书（申报稿）显示，依据业务发展规划，公司将在完成本次募投项目的建设后，将募投项目涉及业务及浙江华远的汽车紧固件的生产，全部搬入位于温州民营经济科技产业基地的自有场地进行；届时，浙江华悦及浙江华瓯的相关业务将迁至浙江华远现有场地进行生产，不再租用长江汽车（即温州华远）的场地。
两名高管曾在客户任职多年
2019年-2021年，浙江华远向前五大客户销售金额分别为1.50亿元、1.73亿元、2.10亿元，占主营业务收入的比例分别为57.09%、52.22%和47.83%。客户集中度较高。招股书(申报稿)显示，公司主要客户包括大众中国、广汽本田、长安马自达、长城汽车、特斯拉等汽车整车厂商，以及李尔、麦格纳、安道拓、佛吉亚、延锋等汽车零部件企业。
记者注意到，浙江华远披露的客户中，有数家客户的名称带有“李尔”字样，包括李尔集团(Lear Corporation，美股上市公司)、东风李尔汽车座椅有限公司(以下简称东风李尔)、李尔长安(重庆)汽车系统有限责任公司(以下简称李尔长安)等。
李尔集团为浙江华远2019年、2020年第二大客户，2021年第一大客户，销售金额分别为3861.40万元、4867.96万元、6314.93万元；东风李尔为浙江华远2019年第三大客户、2020年第四大客户，销售金额分别为2382.21万元、2036.05万元。
至于李尔长安，招股书(申报稿)披露的“重大销售合同”显示，李尔长安与浙江华悦签署框架协议，签署时间为2017年3月。按照浙江华远表述，确定重大销售合同的标准为：报告期内，公司和前五大客户签署的主要销售框架协议。
记者注意到，浙江华远董事、总经理唐朋，以及副总经理游洋两位高管，在入职浙江华悦及浙江华远之前，曾在李尔长安有过多年任职经历。
唐朋于2005年7月至2015年7月历任李尔长安质量工程师、产品工程师、项目经理、项目部经理、工厂经理，任职长达10年，后于2015年8月入职浙江华悦，并在2016年2月后入职浙江华远前身华远有限担任副总经理、总经理。
游洋于2011年7月至2017年5月，担任李尔长安生产部经理，任职近6年，随后于2017年6月入职浙江华悦，并于2019年11月担任华远有限董事，后于2020年11月担任浙江华远副总经理。
对于两位高管曾在客户任职，浙江华远回复记者采访表示，李尔集团、东风李尔、李尔长安为公司的客户，公司与上述客户的合作与唐朋、游洋入职无关。
不过浙江华远并未明确回复上述三家“李尔”客户之间的关系。启信宝信息显示，东风李尔为李尔(毛里求斯)有限公司、东风实业有限公司出资的企业，两家公司各持股50%;李尔长安股东信息中，李尔中国有限公司持股55%。但国家企业信用信息公示系统内没有李尔中国有限公司，有一家名为“李尔(中国)投资有限公司”，为李尔(毛里求斯)有限公司的全资子公司。
第一大供应商未成立即签署合作协议
2019年-2020年，浙江华远主营业务毛利率分别为35.69%、35.56%，同行业可比公司的毛利率算数平均数为29.27%、29.47%，主要由于公司毛利率较高的异型紧固件收入占主营业务收入比例较高。
不过记者注意到，浙江华远2021年主营业务毛利率为32.47%，较2019年、2020年下降较为明显。具体到主营产品方面，异型紧固件毛利率由42.10%下滑到39.52%，标准紧固件毛利率由32.26%下滑到25.44%，下滑原因均包括主要原材料线材采购平均单价上涨较快。
线材为浙江华远采购的主要原材料，用于紧固件产品的生产，2019年-2021年采购线材的金额占原材料采购总额的比重分别为24.08%、28.30%和31.04%，占比逐年提升;同时，线材采购均价分别为5.70元/千克、6.67元/千克、8.87元/千克，持续上升。浙江华远表示，未来如果线材价格持续大幅度上涨，而公司不能合理安排采购计划、控制原材料成本或及时调整产品价格，会导致公司产品成本大幅上升和毛利率显著下降，公司将存在经营业绩大幅下滑的风险。
记者注意到，浙江格威特实业有限公司(以下简称浙江格威特)为浙江华远主要供应商，2019年位列第二大供应商，2020年、2021年位列第一大供应商，采购金额分别为1292.21万元、1989.27万元、2809.12万元。招股书(申报稿)披露的“重大采购合同”显示，浙江格威特与浙江华远签署框架协议，签署时间为2018年1月5日。
然而记者在启信宝上看到，浙江格威特成立日期为2018年5月31日，注册资本5000万元，实缴资本500万元。
为何会出现供应商尚未成立即合作的情况，以及在浙江格威特成立不久就进行大额采购的原因，浙江华远回复记者称，公司根据订单需求及备货需求制定采购计划，经审批后，采购部根据公司采购计划及供应商资质等情况，采取询价、比价、议价等方式确定供应商，签订采购合同下达采购订单，采购完成后执行检测、入库、付款等工作，公司对供应商的选择具有商业合理性。
每日经济新闻
10月21日晚间，祁连山发布了三季报业绩，符合之前的业绩预喜，相关表现超出预期，引得市场较多瞩目。
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经格隆汇app查询显示，除了主业发展较为稳健之外，得益于会计准则变动，执行新金融工具标准，祁连山持有的“兰石重装”股票公允价值变动增加，且公司收到“僵尸企业”职工分流安置的财政补助资金和“三供一业”分离移交费用政府补助资金，2019年前三季度营业收入52.2亿元，同比增长20.9%；归属于上市公司股东的净利润10.4亿元，同比增长88.98%；且报告期内公司货币资金9.18亿元，同比增长91.85%，基本每股收益1.3416元。
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与此同时，报告期内，祁连山相关费用和资产负债率的下降也在一定程度上为公司的盈利带来了保障，但值得注意的是，其应收账款出现了一定的明显上升，且回顾以往这一数据颇具波动性，或将需要引起风险注意。
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甘肃祁连山水泥集团股份有限公司（以下简称“祁连山”）于1996年7月经过股份制改制设立，于同年7月在上海证券交易所挂牌上市，是中国建材集团旗下企业，国家支持的12户重点水泥企业之一，西北地区特种水泥生产基地。目前公司形成了以水泥系列产品为主，发展商品混凝土和骨料，延伸上下游的产业链格局。
10月22日，祁连山股价为10.15元，跌幅为0.68%。
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而回顾一下该公司近年的业绩表现，其走势也是较为稳定的。
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经格隆汇app查询显示，2018年公司实现营业收入57.75亿元，同比下降3.25%；净利润6.55亿元，同比增长13.93%。报告期内，水泥是公司营业收入的主要来源，2018年祁连山全年一共销售水泥(含商品熟料)1927万吨，商砼98万方，其营业收入为52.52亿元，营收占比为91.74%。与此同时，企业综合毛利率为33.1%，同比上升2.2%。其中，水泥、商品混凝土、商品熟料和骨料的毛利贡献占比分别为93.7%、5%、1.1%以及0.2%，水泥贡献较大毛利。水泥、商品混凝土、商品熟料和骨料的毛利率分别为33.9%、25.9%、22.5%以及30.94%。
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值得注意的是，由于祁连山公司业绩表现较为稳定，祁连山前十大股东选择增持的也不少，例如，阿布达比投资局也新进成为上市公司第9大股东，持股约0.39%；通过香港中央结算有限公司的陆股通账户大幅增持，从中报期末新进持股1.48%增至三季末6.23%，位居上市公司第三大股东。
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此外，同日祁连山宣布以持有的苏南公司全部股权(初步作价5445万元)以及现金向巨龙公司增资，约合1亿元，增资完成后持有巨龙公司80%的股权，并吸收合并肃南公司，旨在加强对其控制以保障其运营能力以及为扩容产能和增加在甘肃河西区域的市占率作准备。
基于此，可以看出，祁连山的表现在一定程度上也为其市场投资者带来了一定的信心预期，而这不仅依靠于其经营水平，也依仗于水泥市场近期的持续回暖表现。
水泥价格涨势明显
事实上，今年以来，全国多地水泥价格显出明显的上涨之势，进而也在一定程度上为相关入局的企业增厚了业绩。
图片来源于：Wind
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经格隆汇app查询显示，得益于华北、西北等地区市场需求进一步释放，再加上供给侧结构性改革的不断落实推进，2019年前三季度全国标号42.5水泥平均价位达到432元/吨（西藏除外），比去年同期上涨13元/吨，同比增长3%，与此同时，今年1月至8月，全国水泥产量14.7亿吨，同比增长7%，其中8月份水泥产量2.1亿吨，同比增长5.1%。其中，甘肃地区水泥产量达到2844.96万吨，同比增长16.49%，增长幅度明显领先西北其他地区。而受到行业景气度有所拉升的影响，今年1月至7月，全国水泥行业实现营业收入5425亿元，同比增长16.2％，比整个工业增速高11.3个百分点；利润总额997亿元，同比增长27.2％，比整个工业增速高28.9个百分点。
而基于此，再加上基建回暖的热度，相关水泥的企业业绩弹性或将更为明显，其中，龙头标的或将依旧显出强势，根据券商给出的研报，相关以下的个股或将关注：
水泥概念的相关个股：
华润水泥（1313.HK）：公司现为华润（集团）有限公司的全资子公司，华润集团一级利润中心，是华南地区领先的水泥及混凝土生产商，是国家重点支持的大型水泥企业集团之一。目前以产能计，华润水泥是华南地区最大的新型干法水泥及熟料生产商；以销量计为中国第二大混凝土生产商。2018年公司总营收387.92亿港元，同比增29.5%。净利润约80亿港元，同比增122.87%；2019年上半年公司综合营业额174.1亿港元，同比6.0%，公司拥有人应占盈利37.7亿港元，同比减少6.5%。2019年上半年公司水泥、熟料及混凝土对外销量分别约为3,652.7万吨，200.8万吨及627.4万立方米，较2018年同期分别减少4.0%，2.4%及9.7%。
冀东水泥（000401.SZ）：公司是集团公司的核心企业、我国北方规模最大的水泥上市企业，目前集团经发展成为拥有冀东水泥、冀东装备2家上市公司，分布在全国12个省区，总资产613亿元，涵盖水泥、混凝土、装备工程、房地产，涉足砂石骨料及建材制品、矿业、贸易物流、海外发展等跨行业、跨区域、跨所有制、跨国界的综合性企业集团。2018年实现营收308亿元，同比增长22.57%；归属于上市公司股东的净利润14.8亿元，同比增长194.09%。基本每股收益1.101元。2019年上半年公司实现营业收入160.78亿元，同比增长25.18%；净利润14.8亿元，同比增长60.82%；扣非后净利润14.47亿元，同比增长194.65%。
华新水泥（600801.SH）：公司从一家单纯从事水泥生产的企业发展成为集水泥、混凝土、骨料、环保处置、装备制造及EPC工程、高新建材等业务的全球化建材集团。2018年实现营收275亿元，同比增长31.48%；归属于上市公司股东的净利润51.8亿元，同比增长149.39%。基本每股收益3.46元。2019年上半年实现营业收入143.87 亿元，同比增长21.07％；实现利润总额43.07亿元，同比增长53.97％；归属于母公司股东的净利润31.63亿元，同比增长52.93%。报告期内，公司销售水泥及商品熟料3559.74万吨，同比增长10.69%；销售混凝土176.77万吨，同比增长18.72%。
上峰水泥（000672.SZ）：公司现有浙江与安徽两大战略区域，在铜陵、安庆、诸暨等地建立了大型水泥及水泥熟料生产基地。2018年实现营收53.0亿元，同比增长15.63%；归属于上市公司股东的净利润14.7亿元，同比增长85.96%。基本每股收益1.81元。2019年上半年实现营业收入28.88亿元，同比增长38.74%；归属于上市公司股东的净利润9.50亿元，同比增长86.42%。
结语：
首先，就本文的祁连山而言，由于其所处于的甘青市场重点工程占比高，在相关基建建设的施行之下，水泥需求或将有所释放，进而使得其业绩保持一定的稳势，但仍需要关注一些市场不及预期等不可控因素为自身运营带来的风险。
而对于整个水泥板块而言，我国水泥市场近年来受供给侧结构性改革之下发展较为平稳，水泥销量走稳的同时，相关售价也回归正常区间，而在其中，除了消化这一利好之外，为增强市场竞争力以应对日趋白热化的竞争，相关入局的企业需要聚焦于科技创新，解决产能过剩，降本增效，以提高经济效益，进而为自身的发展带来可持续性的保障。但值得注意的是，产能过剩依旧是行业中不可忽视的风险点，再加上基建投资受宏观环境影响反应较为明显，各地表现或将显出分化之势，进而使得入局企业的表现也出现一定的波动性，对此，相关市场投资者可保持审慎乐观的态度。
编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
潜在发展空间尚且十分巨大的中国房地产基金市场，从去年至今受到集中供地、三条红线等政策调控和面临信用震荡等影响，危与机并存。
业内大多认为，今年是发行美元基金的好时机。晨曦控股（本文所指晨曦控股包含上海晨曦、上海挚新、海南晨曦，以下简称\"晨曦控股\"）关联企业也在香港与一家著名券商合作，首次发行了一支美元基金。
\"从资金和标的角度来讲的确是个利好的时机\"，晨曦控股总裁周昕宇对发行结果表示满意。
他分析认为，今年地产面对着信用震荡，无论美元债还是美元项目融资在境外的底层需求非常大，因此在境外有颇多不错的投资机会；同时，因信用震荡导致的价格利差也利于寻找到不错的投资标的。
过去境外的投资机构偏向于自身直接与境内的资产、债券对接，今年面对不确定性的市场，投资人更需要一些更靠近境内产业端的专业的资产管理机构，在境外帮助筛选、甄别一些境内的主体、项目。
\"因此，今年我们看到一个趋势：专业的基金管理机构在香港、海外市场得到了投资人的认可。\"
而美国货币超发的确对资产价格造成了非常大的干扰，但周昕宇表示他看到的反而是危中有机，资产价格背后始终有其真正对应的价值，价格和价值出现背离会使专业投资机构更能做价值投资和趋势性投资。
除此之外，面对当前房地产基金市场境况，周昕宇分享了更多晨曦控股的市场研判和独到见解。
国内市场现状
就在不久前的6月21日，首批9只公募REITs完成上市，底层资产包括产业园、仓储物流、收费公路等基础设施领域。此次发行意义重大，相当于在国内构建出一个中国特色的公募REITs的模型。
周昕宇认为，未来公募REITs一定会覆盖到所有的业态，但从专业机构的角度判断，覆盖不一定非常快速，这主要基于两个方面。
一是中国目前还在经历房地产调控，背后的逻辑是希望资本市场的资金能够支持物流、IDC、长租公寓等，因为目前调控下不太可能帮助开发商推进发行公募REITs盘活资金，再造成地价高涨。而目前中国商业和办公最大持有者依旧是开发商，因此也可以判断两三年内公募REITs不会覆盖到商业和办公的不动产。
二是基于中国不动产收益率相对较低的问题，公募REITs作为一种权益型、具有稳定分红性质的产品，可能产生的稳定派息在4%-5%左右，并不特别具备竞争优势。
\"当下公募REITs最大的问题是没有共同的盈利基础。\"周昕宇对此前下的结论再作进一步解释：\"其实应该聚焦整个中国不动产市场，目前面临的最主要问题是'高的无风险收益率、低的相对收益率'\"。
相对于住宅开发市场每年17万亿的交易体量，不动产市场交易量仅六千亿左右，且背后大部分是外资买家，可谓冰火两重天。
原因在于无风险收益率较高，一方面导致投资人对不动产投资天然的门槛收益要求比较高，\"住宅类投资一年就有10%的投资回报，但不动产投资则要面对5-7年的不确定性退出，可能只拿到4%-5%的分红\"。另一方面是导致外部杠杆成本高，\"投资一个3%-4%派息率的资产，如果要去借一笔银行的杠杆约5%-6%，期间的杠杆、付息都不足以支撑财务成本，这是负向的杠杆，对权益是负向的伤害。\"
\"而投资人、资产管理人参与资产的核心逻辑还是看最终获利的空间，逐利引导下市场才会逐渐变化。\"
截至今年上半年，晨曦控股基金事业群合作了37家房企，已独立发行备案产品48支。
一方面基于对宏观市场的表现进行参考，在产品的类型投资上，晨曦控股目前投向住宅的占比更高，此外在不动产如办公楼、酒店、长租公寓、街区商业、物流等有一定的涉及。周昕宇认为，销售型物业（住宅）自带项目现金流，不动产这样的持有型物业则一定会面临大宗交易集中退出的风险。
从投资杠杆地货比、财务杠杆、经营杠杆等逻辑判断，他认为投资住宅主要看的是低利润率高IRR，而目前中国住宅市场还是有非常好的项目投资回报率，但项目销售利润率在不断压缩，所以未来会有部分资本转型到不动产的趋势。不过转型到不动产的资本一定要具备长期耐心，至少要有7年以上跨越经济周期、跨越产业周期的资本来获得阶梯式的回报。
在风险把握和控制上，周昕宇形容融、投、管、退就像飞机起飞和降落的过程，每一个环节都会面临各自的风险，要让飞机上的LP能够从起飞到降落到达目的地，获得背后创造价值，而投资和退出就像起飞和降落的环节，一定是非常关键的、充满不确定性的环节。
对此，晨曦控股正在做数字化建设：\"过去的经验主义会被未来的数字化所取代，信用风险评价体系在大数据时代需要会用相关性的分析，得出更好的结论和更有意义的筛选逻辑。\"
\"我们是用数字化在管理，整套系统在过去已经快使用了两年时间，也得到了非常好的效果。\"周昕宇介绍道，目前晨曦控股有两套系统，一个是针对主体信用做高度管理度分析和财务指标、经营指标关联性分析的一套自身研测系统；一个是控制过程中管理操作风险和过程风险的资产管理系统。
晨曦投资逻辑
去年至今，多家知名房企暴雷，比较有意思的现象是——一损俱损，主体信用出现风险后，所有的信用债、ABS甚至于大部分的非标产品也\"一地鸡毛\"。
周昕宇认为，问题在于目前中国不动产行业存在重信用轻项目、重投放轻管控的弊端，相关的资产管理人大部分不具备专业的资管能力，导致资管产品和信用债一样，很难逃脱出信用的怪圈。
\"现在国家监管严格反对房地产企业用自己的基金公司去自融，因为自融背后直接挂钩着主体信用，\"这也是晨曦控股坚持独立的原因。
周昕宇强调，晨曦控股即使脱胎于旭辉，也具备极高的独立性，晨曦控股虽然是旭辉作为实际控制人家族控制的基金，但和旭辉没有任何的股权关系。
\"成立晨曦控股是希望能独立成为一个地产资产管理领域当中的平台，并不是为旭辉赋能，或者进行一定的横向协同。\"
目前晨曦控股基金事业群合作了37家房企，均是独立投资在房地产赛道上的其他企业；此外，晨曦控股基金事业群的资金方绝大部分是全国顶尖的私人银行和券商的机构资金，仅接受部分高风险承受能力的高净值客户的个人资金\"，同时也接受了颇多政府平台、大型政府资金的委托资金。
在投资标的的选择逻辑上，周昕宇表示，晨曦控股首先不投资横向做多元化的房企，因为房地产开发的总资产周转率非常低，再涉入现金流回收极慢的行业容易发生财务风险；但关注纵向一体化房企，因为在整个房地产行业产业链条里向上下游走，资产轻重之间形成较好的赋能作用。
此外还有一条特别的定律是，关注房地产企业6个月拿地的情况。房企暴雷实际上是一个靴子落地的过程，周昕宇从现金流的角度分析，在信用裂痕出现时，企业对于融资性现金流和经营性现金流并不完全可控，融资性现金流会因外部压力造成一定程度的枯竭，经营性现金流并不能通过快速回款来保证；而投资性现金流则是可以直接控制的。
因此，长时间不买地的房企值得关注其短期信用风险。
除了用一些共性的指标去判断，周昕宇说道，还有非常多的财务指标需要做量化分析，包括把400多组财务和经营的关键指标、15-20家违约企业和待违约企业的样本做了关联性分析之后，关联出7个最高度的指标，以综合的角度去判断房企的短期流动性。
以诸多因素进行资产评判，晨曦控股尽量不去触碰信用风险，但如果触碰到了，作为资产管理人的股权投资、项目投资能不能独立于主体信用之外，这就要看在过程中资产管理人项目的现金流能不能得到有效管控、项目的底层资产在投前能不能进行有效的判断。话锋一转，周昕宇随即表示，\"这些都是基本功，说说很简单，但整个行业内能做到的人很少。\"
选择合作伙伴时，\"只定黑名单不定白名单，这是晨曦控股过去三年一直坚持的\"。但在判断每一个项目和合作伙伴时，\"因为晨曦控股是一个股性而非债性的投资机构，在黑名单以外的基础上下沉的颗粒度会非常细，甚至会细到具体区域的操盘团队和所在项目之间的适配性\"。
过去晨曦控股就强调投资的主流策略是TOP50企业开发的一二线城市土地，而当前集中供地多聚集在一二线城市，周昕宇认为这也会使其投资机会出现一定的窗口期。\"
对晨曦来讲，我们要去研究一二线城市各个城市的推地政策和背后出地的逻辑，尽量要找到有利润空间的城市加大投资力度。\"
晨曦控股显然更关注的是风险下限：\"行业已经没有暴利时代，所有都会被调控住，所以要关注好下限，上限交给政府调控就好了。\"
周昕宇还表示，坚定看好未来10年中国增量市场，\"中国的存量市场是一定会来的\"，但在这个转换期当中，一方面他认为资产管理机构要立足于自身能力，在自身优势区域做好白银时代向下的转型；另一方面要看明白一个大势，中国存量市场的租金稳定回报率一定会成为中国资产管理机构配置的主流产品，但是可能需要时间。
\"所以晨曦也一直在调整结构，不是说完全不碰、不看，而是在我们优势的领域里适当关注存量市场的变化。\"
以下为观点地产新媒体对旭辉晨曦控股总裁周昕宇先生的专访实录：
观点地产新媒体：最近国内首批基础设施公募REITs推出并展开认购，您认为接下来会推广到商业不动产方面吗？这个距离有多远？
周昕宇：第一批公募REITs的资产包括基础设施、物流、园区类等，首批公募REITs发行的意义非常大，相当于在国内构建出一个中国特色的公募REITs模型，也完成了在深交所、上交所的上市。我们觉得，未来的公募REITs一定会覆盖到所有业态，但从自身专业机构的角度判断，公募REITs的推广不一定会很快速。
我们判断两三年内不会扩散到商业和办公不动产，主要因为中国目前还是在经历地产调控，背后的逻辑是希望资本市场的资金能支持物流、IDC、长租公寓等，这些类型资产都有可能作为后续发行资产。
但是商业办公还要再等一等，因为从宏观环境来说，中国商业和办公最大的持有者还是开发商，尤其是商业。在国家极力调控整个开发商资金面的情况下，不太会发行公募REITs帮助开发商盘活这块资金，因为盘活出来的钱又回流到土地，形成地价高涨。
第二个判断是基于中国不动产的相对收益率。我们可以看到，中国的不动产市场还面临着一个非常大的问题：相对收益率和无风险收益率的问题。
公募REITs作为一种权益型、具有稳定分红性质的产品，可能产生的稳定派息在4%-5%左右，但是相对于无风险收益率还不特别具备竞争优势。如果是在一些低利率环境发达国家成熟市场下，4%-5%稳定派息率加上市场本身的增值会有较好的吸引力。
但从相对收益率的度看，中国的无风险收益率虽说打破刚兑，但是银行理财产品（短期流动性产品）收益率达到4%以上的比比皆是，所以这也导致公募REITs大规模具备一定市场接受度的问题所在。
观点地产新媒体：近期商票违约的事件比较受关注，您怎么看？
周昕宇：首先商票融资有一个特点是不计入有期负债，商票违约相对而言是供应链上某种程度的违约，并不涉及到银行端的信用和介入问题，在中国的征信系统上不会有太大的信用影响。但8月份将会有新政策，央行会对所有商票进行信用集中管理和公示，任何出现商票违约的机构，持票人可以在央行进行登记。
未来这一点的杀伤力会非常大，一旦登记了，不管是审计机构或是投资人等第三方可以通过央行系统查到商票的规模和余额，这一部分会被重新认定为有期负债。
此外，可能会进一步让所有房地产企业把它纳入自身债务管理，而非供应链管理。
观点地产新媒体：晨曦控股在选择投资房企或项目的标准是什么？最看重选择合作伙伴的条件是什么？
周昕宇：中长期信用是一个无解的题，那我们判断短期信用风险就可以了，时刻关注每一刻的短期信用风险，可以提前半年到一年的感知期来做撤退的准备。
\"君子不立于危墙之下\"，但是对于投资机构来讲，不立于危墙之下可能又没办法获得利润或者投资收益，但半年到一年缓冲期对我们而言，有足够的转移抽离空间。
短期信用风险判断主要看投资性现金流，包括多元化投资，拿地等；我们做了一些量化分析，把400多组财务和经营关键指标、15-20家违约企业和待违约企业样本做了关联性分析之后，得出7个最高关联度指标，从一个综合角度判断。
选择投资标的和合作伙伴时，晨曦控股有一个特点：只定黑名单，不定白名单，这也是我们过去三年一直坚持的。
一个比较有意思的现象是，金融机构出现风险的往往都是白名单。而我们在选择房企合作时，仍然会选择黑名单之外的。
我们不是一个债性投资机构，是一个股性投资机构，所以我们在黑名单以外的基础上下沉的颗粒度会非常细，甚至会细到具体区域的操盘团队和所在项目之间的适配性，因为我们非常关注每个区域的操盘团队对项目利润的波动影响。
观点地产新媒体：晨曦控股对于存量市场和增量市场的投资配比如何？其中的投资逻辑是如何考量的？
周昕宇：晨曦控股在投资配比上也是有参考宏观市场--17万亿的销售型物业市场和6千亿持有型物业交易市场，所以投资住宅的占比会更高一点，不动产则涉及办公楼、酒店、长租公寓、街区商业、物流等，但比例不高。
住宅的逻辑首先是现金流而不是利润，典型的低利润率高IRR，可以看到投资机构在关注标的项目时，其实更关注项目的IRR，因为是股东可获取的年化衡量财务指标，而项目利润率、销售利润率并不代表项目真实回报率。
比如杭州项目可能是两个点的销售净利润率，但是有机会做到20%的IRR，这是完全有可能的。
中国资本市场是个逐利的市场，特别是机构或者大型企业主导的市场价，这本账一定是能算得明白才会去做。中国的房地产会有几个逻辑：投资杠杆地货比、财务杠杆和经营杠杆。
投资杠杆地货比也叫获投比，一个亿的土地可以产生三个亿的销售额，这是放大的销售杠杆。
财务杠杆方面，一般项目投资6个月左右基本能实现财务杠杆对股东资金的回流，可以通过开发贷、融资获取项目资金的回流。
经营杠杆方面，就是早收晚付，特别是很多城市投资逻辑是低净利润率，但是高IRR，高IRR是对经营杠杆很重要的考量。
而不动产持有投资周期非常长，我们可以看到包括凯德等在境内投资的不动产项目周期一般是7年，平均IRR应该在11%-12%左右，但背后一定意味着要穿越一个周期。
不动产有个典型特征，是根据自身所承载业态和经济周期挂钩，办公楼租金不会出现今天涨一块，明天涨一块的情况，但是会出现五年涨两块。只要穿越了这个周期，资产就会出现阶梯型增值，但一定要有长期的资本来跨越。
所以在中国投资不动产资金，如果募一个3+2年期的钱，可能这个阶梯还没跨上去，就面临基金要清算了，不得不抛售资产。
我们觉得目前中国住宅市场还有非常好的项目投资回报率，但是项目销售利润率是在不断压缩，所以未来部分资本也会转型到不动产，但是转型一定要具备长期的耐心，至少要有7年以上跨越经济周期、跨越产业周期的资本，才能获取上台阶式的回报，而不是线性增长的回报。
观点地产新媒体：您曾经说过，坚定看好未来10年中国增量市场？
周昕宇：增量市场与存量市场之争在10年前就有，中国的存量市场是一定会来，我觉得这是一个必然趋势，因为增量市场利润率在不断降低，只是还在维持中高等项目投资的IRR。
但是存量市场也在不断改善，因时而变顺势而为，我觉得目前可以看作是转换期。
这个转换期中，一方面资产管理机构要立足于自身能力，在自身优势区域做好白银时代向下的转型；另一方面看明白一个大势，未来中国无风险收益率一定会不断降低，存量市场的租金稳定回报率一定会成为中国资产管理机构配置的主流产品，但是可能需要时间。
所以晨曦一直也在调整结构，不是说完全不碰、完全不看，而是在我们的优势领域里适当关注存量市场的变化。
观点地产新媒体：晨曦控股背靠旭辉集团，您认为旭辉带给公司最大的帮助或支持是什么？希望旭辉和晨曦控股未来是怎样的定位？
周昕宇：晨曦控股是旭辉实际控制人家族控制的企业，和旭辉没有任何股权关系。成立晨曦控股是希望能独立发展地产资产管理领域的平台，并不是为了赋能旭辉或进行横向协同。
其实近年来很多开发商要做多元化，都会回到对主业有什么赋能作用来思考。我觉得这个初心有点问题，因为要进入一个新赛道、新领域，首先要在新领域、新赛道创造价值，自身能够具备市场化的能力，独立生存，而不是优先考虑能够给主业带来什么价值，这样的多元化是做不好的。
所以晨曦控股和旭辉之间的价值没有直接关联，我们希望成为一个独立的机构。
是否与旭辉进行项目合作，这也是我们一直在思考的问题。当旭辉是我们关联方，我们面对的是LP，尽量不想把考验人性的问题放到很难解决的地步，所以我们刻意规避掉这个问题。
因为关联交易背后一定会有利益权衡，基金管理人到底是代表LP的利益还是大股东的利益，从某种程度上我们还是要做出决策，与其面对权衡的局面，我们放弃和旭辉的合作。
当然旭辉是一家非常优秀的企业，也有很多好的项目，但是这个赛道还是非常大的，还有很多别的选择空间。
本文源自观点地产网
在一众向社会捐赠过亿的企业家名单中，记者发现了一位80后的身影。
近日，西湖大学在公众号发布消息称，西湖大学迎来一对年轻的企业家捐赠人——杨晓帆、杨晋夫妇。其中杨晓帆正式获聘成为西湖大学荣誉董事。
消息中非常简要地介绍“杨晓帆白手起家，是亚洲大型对冲基金Anatole Investment Management 晨曦投资管理公司的创始人，此前长期在美国华尔街耕耘，在全球投资领域有着丰富的经验并取得了不俗的成绩”。
记者联系到西溪全球论坛创始人叶旭林，据其透露杨晓帆此次的捐赠金额高达1亿元人民币，其在2020年9月19日参加西湖大学发展分享会暨第七届西溪全球论坛时，受施一公校长分享感动，经过进一步了解而做出了捐赠决定。
“我们那天上午会议结束后，他发消息跟我说能不能安排和施校长见面谈下。我约好了施一公校长，下午他们就敲定了捐赠意向。但1亿元的金额还是超出我预期”，叶旭林说，“杨晓帆和我一样都是80后，在这个年纪就把自己创业积累所得的资本中捐出一亿，很值得敬佩”。
据其介绍，在他印象中，西湖大学的校董、荣誉校董里通过自己创业所得财富做大额捐赠的，杨晓帆应该是到目前为止最年轻的一位。
关于杨晓帆本人的创业经历，在公开信息中几乎查询不到什么内容，仅仅在2019年5月28日一篇题为《东方教育6月12日上市，将创教育行业募资纪录》的报道中提到，“香港投资公司晨曦投资管理有限公司（Anatole Investment Management）将作为基石投资者，认购3500万美元……成立于2016年，但其创始人杨晓帆曾为知名基金经理。杨晓帆曾在惠理基金担任基金经理，在2010年Extel亚太区调查中，在所有买方个人基金经理“一般股票/策略”及领先买方个人基金经理─亚洲区组别获得了冠军。2011年-2015年，杨晓帆在对冲基金猎鹰全球资本(Falcon Edge Capital)任职”，而Falcon Edge Capital则是美国著名的老虎系对冲基金的一员。
据杨晓帆身边一位多年好友透露，杨晓帆的经历颇为传奇，早年大胆从世界最顶级的商学院美国沃顿商学院退学，可能是中国人在沃顿历史上辍学创业的第一人，在沃顿求学期间便参与了Falcon Edge Capital的筹建，后开始创业，从此走上了人生的快车道。他平时为人十分低调，从不安于享乐，平时要么是在出差、调研，要么就是在疯狂工作。和一般人不一样的是，尽管尚在创业阶段，但他已经开始思考财产处置的问题，一直想让劳动所得能发挥更大的价值。
因此，在那次论坛上，杨晓帆受到西湖大学校长施一公的感召，做出了捐赠1亿元的惊人之举。包括杨晓帆在内，越来越多的80后企业家开始在中国的经济领域中崭露头角，为社会创造财富的同时积极地承担起责任。
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